Kraj ere jeftinog novca i fleksibilnih uvjeta kreditiranja službeno je zapečaćen 1. srpnja 2025. godine. Hrvatska narodna banka (HNB) uvela je novi set makrobonitetnih mjera koje su iz temelja promijenile način na koji banke procjenjuju klijente. Dok je ranije svaka banka imala priličnu slobodu u interpretaciji vaše kreditne sposobnosti, danas su pravila stroga, matematički precizna i uniformirana.
Cilj ovih promjena nije otežati vam put do krova nad glavom, već spriječiti scenarij “pucanja” obiteljskih financija u slučaju nepredviđenih tržišnih šokova ili rasta kamata. U ovom drugom dijelu naše trilogije, analiziramo “novu matematiku” zaduživanja i objašnjavamo kako se nositi s ograničenjima koja su postala standard u 2026. godini.
1. DSTI i LTV: Dva stupa novog poretka
Ako planirate stambeni kredit, morate razumjeti dvije ključne kratice koje će bankar izgovoriti u prvih pet minuta razgovora: DSTI i LTV. Ovi parametri djeluju kao sigurnosni ventili koji ograničavaju koliko se možete zadužiti u odnosu na svoja primanja i u odnosu na vrijednost same nekretnine.
Što je DSTI i zašto je on “krvna slika” vašeg kredita?
DSTI (Debt Service to Income) je omjer ukupne mjesečne otplate duga i vašeg neto dohotka. HNB je postavio jasnu granicu:
- Za stambene kredite: Maksimalni DSTI iznosi 45%.
- Za ostale kredite (gotovinski, leasing): Maksimalni DSTI iznosi 40%.
To znači da ako vaše kućanstvo zarađuje 3.000 € neto, zbroj svih vaših mjesečnih obveza – uključujući novi stambeni kredit, postojeći kredit za auto, kreditne kartice i minuse – ne smije prelaziti 1.350 €. Čak i ako smatrate da možete komotno živjeti s preostalih 1.650 €, banka vam po zakonu ne smije dati veći kredit.
LTV – Kraj ere “100% financiranja”
LTV (Loan to Value) pokazuje omjer iznosa kredita i procijenjene vrijednosti nekretnine. Nova granica od 90% znači da banka više ne može financirati cijeli iznos kupoprodajne cijene. Ako stan koji kupujete košta 200.000 €, a procjenitelj potvrdi tu vrijednost, banka vam može posuditi najviše 180.000 €. Preostalih 20.000 € (uz dodatne troškove poput poreza na promet nekretnina, javnog bilježnika i agencijske provizije) morate imati spremno u gotovini kao vlastito učešće.
2. Dvostruki filter: HNB vs. Ovršni zakon
U 2026. godini izračun kreditne sposobnosti postao je još kompleksniji jer banke moraju provesti dva neovisna testa. Vi ste sposobni samo za onaj iznos koji je manji od ta dva rezultata.
Filter 1: HNB-ov DSTI limit
Kao što smo naveli, banka prvo gleda da vam rate ne “pojedu” više od 45% plaće. Ovo je univerzalno pravilo koje štiti sustav od prevelikog duga.
Filter 2: Ovršni zakon (Egzistencijalni minimum)
Ovaj filter štiti vas osobno. Zakon propisuje dio plaće koji mora ostati netaknut za osnovne životne potrebe.
- Plaće ispod prosjeka RH: Ako vam je plaća niža od prosječne (koja se u 2026. procjenjuje na oko 1.434 €), banka vam smije uzeti najviše 1/4 plaće za ratu kredita.
- Plaće iznad prosjeka RH: Ako zarađujete više, neopterećeno vam mora ostati barem fiksni minimum od 956 €.
Konkretan primjer u praksi
Pretpostavimo da imate neto plaću od 1.600 €:
- Prema DSTI (45%): Maksimalna rata mogla bi biti 720 €.
- Prema Ovršnom zakonu: Mora vam ostati 956 €. Dakle, 1.600 € – 956 € = 644 €. Konačna presuda: Iako vam HNB dopušta ratu od 720 €, banka će vam odobriti maksimalno 644 € jer je Ovršni zakon u vašem slučaju stroži faktor.
3. “Skriveni” dugovi: Kako minusi i kartice kradu vašu kreditnu sposobnost
Mnogi klijenti uđu u banku uvjereni da nemaju dugova jer su im kartice “prazne”. Međutim, u 2026. banke u izračun DSTI-ja moraju uključiti čak i neiskorištene potencijalne dugove.
- Dopušteno prekoračenje (Minus): Banka u mjesečnu obvezu uračunava 1/36 iznosa vašeg odobrenog minusa. Ako imate ugovoren minus od 1.800 €, banka računa kao da već imate mjesečnu ratu od 50 €, čak i ako ste u plusu.
- Kreditne kartice: Obično se računa 3% odobrenog limita kao mjesečni trošak. Ako imate karticu s limitom od 3.000 €, vaša kreditna sposobnost se smanjuje za dodatnih 90 € mjesečno.
Savjet za strategiju: Tri mjeseca prije podnošenja zahtjeva za kredit, zatvorite sve nepotrebne kartice i ukinite minuse. Na plaći od 1.500 €, gašenje minusa od 2.000 € može vam “osloboditi” dovoljno mjesečnog prostora da dobijete i do 10.000 € veći ukupni iznos stambenog kredita.
4. Brojčani scenariji: Što nova pravila znače za vas?
Scenarij A: Čišćenje dugova prije kredita (Marko i Ivana)
Marko i Ivana imaju zajednička primanja od 2.600 €. Njihov maksimalni DSTI je 1.170 €. Međutim, imaju ratu za auto od 250 € i pretplatu za telefon/karticu od 50 €. To znači da im za stambeni kredit ostaje 870 € mjesečno. Uz kamatnu stopu od 3,5% na 30 godina, to im donosi kredit od cca 193.000 €. Ako zatvore auto-kredit, njihova sposobnost skače na 1.120 € mjesečno, što im omogućuje kredit od cca 250.000 €. Jedna odluka donijela im je 57.000 € veću kupovnu moć.
Scenarij B: Slučaj “Premala procjena” (Ana)
Ana kupuje stan za 150.000 €. No, procjenitelj zbog konzervativnog tržišta procjenjuje stan na 140.000 €. Zbog LTV limita od 90%, banka joj može dati maksimalno 126.000 € (90% od 140.000 €). Ana je planirala imati 15.000 € gotovine, ali sada joj treba 24.000 € (razlika do cijene od 150.000 € + troškovi).
5. Ročnost i uloga sudužnika
HNB je fiksirao maksimalnu ročnost stambenih kredita na 30 godina. Iako se čini da je duži rok bolji jer smanjuje mjesečnu ratu, on drastično povećava ukupnu plaćenu kamatu. Osim toga, banke traže da kredit bude otplaćen do 70. ili 75. godine života. Ako imate 45 godina, vaš maksimalni rok je 25 ili 30 godina, što automatski podiže ratu i otežava prolazak na DSTI testu.
Sudužnik kao “as u rukavu” Ako vaša samostalna primanja nisu dovoljna za željeni iznos, uključivanje sudužnika (supružnika ili partnera) i dalje je najefikasniji način. U tom se slučaju primanja i dugovi obiju osoba zbrajaju, a zatim se primjenjuje zajednički DSTI od 45%. To je često jedini način da se preskoči LTV prag od 90% kod kupnje skupljih nekretnina u velikim gradovima.
6. Postoje li iznimke od ovih pravila?
HNB nije potpuno “zacementirao” sustav. Bankama je dopušteno da do 20% ukupnog iznosa odobrenih stambenih kredita bude izvan formalnih DSTI i LTV limita. Ipak, te su iznimke u 2026. godini rijetke i obično su rezervirane za klijente s iznimno stabilnim primanjima u deficitarnim zanimanjima ili za rješavanje specifičnih socijalnih pitanja. U praksi, planirati kredit na temelju iznimke je riskantno; pametnije je prilagoditi svoje financije pravilu.
Zaključak: Kako se pripremiti?
HNB-ova pravila iz srpnja 2025. uvela su red, ali i strogoću. Kupnja stana u 2026. godini više nije samo potraga za oglasom, već višemjesečna financijska priprema.
- Šest mjeseci prije: Očistite sve kartice i minuse.
- Tri mjeseca prije: Provjerite svoj Ovršni limit i DSTI.
- Prilikom kupnje: Uvijek imajte barem 15-20% vrijednosti nekretnine u gotovini (10% za LTV razliku + 5-10% za troškove).
Nova era kreditiranja zahtijeva disciplinu, ali ona sa sobom donosi i sigurnost da vaša nekretnina nikada neće postati pretežak teret. U sljedećem, završnom dijelu naše trilogije, objasnit ćemo kako iskoristiti državne olakšice i povrat poreza na prvu nekretninu kako biste nadoknadili troškove koje vam ovi strogi limiti nameću.
To be continued…
Ukoliko imate pitanja i nedoumica na ovo temu slobodno nas kontaktirajte.
Odricanje od odgovornosti: Sadržaji na www.blitzform.hr služe isključivo informativnim i edukativnim svrhama te ne predstavljaju investicijski, financijski, porezni ni pravni savjet. Blitzform d.o.o. ne odgovara za odluke donesene na temelju objavljenih informacija. Korištenjem stranice korisnik potvrđuje da je upoznat s ovim odricanjem i da ga prihvaća.