Kupnja vlastitog doma jedna je od najvećih životnih i financijskih odluka. No, proces koji vodi do ključeva u rukama često je triller trilogija, saga i avantura koja podsjeća na hodanje kroz labirint. Stambeni krediti su kompleksni financijski proizvodi koji se ugovaraju na 10, 20 ili više godina, što znači da svaka odluka koju donesete danas ima dugoročne posljedice na vaš životni standard. U ovom prvom dijelu pokušat ćemo dešifrirati osnovne pojmove i pripremiti vas za te odluke.
1. Što je zapravo stambeni kredit?
Za razliku od nenamjenskih gotovinskih kredita, stambeni kredit je strogo namjenski alat. On služi za kupnju, izgradnju, rekonstrukciju ili adaptaciju stambenog prostora. Glavno osiguranje banke je hipoteka tj. založno pravo na nekretnini, iako postoje i krediti bez hipoteke, ali su znatno manji po njavišem iznosu odobrenja i roku otplate. Ako dužnik prestane otplaćivati dug, banka ima pravo prodati nekretninu kako bi namirila svoja potraživanja. Zbog te sigurnosti, kamatne stope na stambene kredite su znatno niže nego na ostale vrste kredita, a rokovi otplate sežu i do 30 godina.
2. Kreditna sposobnost: Više od puke plaće
Kada uđete u banku, prvo pitanje neće biti “Koji stan/kuću kupujete?”, već “Koliko ste kreditno sposobni?”. Kreditna sposobnost je procjena banke o tome koliko sigurno možete vraćati dug. Ona se dijeli na:
- Financijsku: Vaša neto plaća, ostali redoviti prihodi (honorari, najamnine), te postojeći troškovi (minusi, krediti, kartice, leasing).
- Nefinancijsku: Vaša dob, stručna sprema, staž kod trenutnog poslodavca i stabilnost tvrtke u kojoj radite, pa čak i vašu sklonost trošenja (osobito na određene aktivnosti poput kladionica). Banke više vole zaposlenike u državnim službama ili velikim stabilnim korporacijama nego radnike u malim, tek otvorenim tvrtkama.
Izračun kreditne sposobnosti
U 2026. godini izračun kreditne sposobnosti više nije samo stvar interne politike banke, već stroga kombinacija Ovršnog zakona i novih HNB-ovih makrobonitetnih mjera. Više o tome uz konkretne primjere ćemo pisati u nastavku trilogije.
3. Prikupljanje dokumentacije ili fali ti jedan papir momenat
Prije nego se dovedete u situaciju da čujete rečenicu iz ovog naslova, trebat ćete dobru psihološku pripremu i precizno isplaniranu organizaciju prikupljanja papira. Dokumentacija za stambeni kredit u 2026. godini dijeli se na tri osnovna stupa: osobne dokumente, dokumente o primanjima (kreditna sposobnost) te dokumentaciju o nekretnini (namjena kredita)*.
*Ovisno o tome kupujete li stan, gradite kuću ili adaptirate postojeći prostor, popis papira se značajno mijenja. Ovaj popis je sastavljen kao ogledni i informativni primjer za kredite uz hipoteku te ne predstavlja službene uvjete niti jedne pojedinačne banke u RH!
I) Opća dokumentacija (Obvezna za sve)
Bez obzira na vrstu kredita, svaka banka će tražiti:
- Identifikacijski dokumenti: Preslika osobne iskaznice ili putovnice (za sve sudionike: dužnika, sudužnika, jamca).
- Zahtjev za kredit: Službeni obrazac banke koji ispunjavate na licu mjesta ili online.
- Vlasnički list (ZK izvadak): Ne stariji od 5 do 8 dana (iz sustava e-Građani ili od javnog bilježnika).
- Procjena vrijednosti nekretnine: Izrađena od strane ovlaštenog procjenitelja kojeg banka prihvaća.
- Energetski certifikat: Obvezan za nekretninu koja se daje u zalog (hipoteku).
II. Dokumentacija prema namjeni kredita
Ovdje nastaju ključne razlike. Pripremite papire prema vašem specifičnom scenariju:
A) Kupnja stana ili kuće (Gotova nekretnina)
- Predugovor ili Kupoprodajni ugovor: Dokaz o namjeri kupnje i cijeni.
- Uporabna dozvola: Ili drugi akt za uporabu (npr. Rješenje o izvedenom stanju). Banke u 2026. rijetko odobravaju kredite bez čiste legalnosti.
- Potvrda o ostatku duga (ako je primjenjivo): Ako prodavatelj još uvijek otplaćuje kredit za tu nekretninu, potrebna je potvrda njegove banke o iznosu zatvaranja odnosno pismo namjere kojim se banka obvezuje brisati teret sa nekretnine po uplati određene svote (glavnice).
B) Izgradnja ili rekonstrukcija kuće
- Pravomoćna građevinska dozvola.
- Glavni projekt: S ovjerom nadležnog ureda.
- Troškovnik radova: Izrađen i ovjeren od strane ovlaštenog inženjera ili arhitekta.
- Ugovor o građenju: S licenciranim izvođačem radova.
C) Adaptacija ili uređenje doma
- Troškovnik radova: Detaljan popis planiranih zahvata s cijenama, ovjeren od strane stručne osobe ili izvođača.
- Dokaz o vlasništvu: Ako adaptirate nekretninu koja nije vaša, trebat će vam suglasnost vlasnika i dokaz o prebivalištu na toj adresi.
Važna napomena: Kreditori ne uzimaju u obzir zalog nekretnine koje su opterećene zabilježbama, plombama ili bilo kakvim vrstama sporova vidljivih na vlasničkom listu!
III. Dokumentacija za kreditnu sposobnost
Od 1. 7. 2025. banke su strože u provjeri DSTI limita (45%) – debt service to income ratio ili omjera zaduženosti i redovitih mjesečnih primanja i LTV uvjeta (loan to value) ili omjera kupovne vrijednosti nekretnine i traženog iznosa kredita. Ovisno o vašem statusu, trebat će vam i:
| Status zaposlenja | Potrebni dokumenti |
| Zaposleni na neodređeno | Potvrda poslodavca o zaposlenju, zadnje 3 platne liste (ovjerene), e-JOPPD obrazac iz e-Građana (za zadnjih 6-12 mjeseci). |
| Umirovljenici | Zadnji odrezak od mirovine ili potvrda HZMO-a o visini primanja. |
| Obrtnici i slobodna zanimanja | Porezno rješenje za zadnje dvije godine, potvrda Porezne uprave o stanju duga, BON-2/GFI obrasci. |
| Pomorci | Ugovor o radu, kopija pomorske knjižice (matrikule), promet po računu za zadnjih 12 mjeseci. |
I ovdje su navedeni samo najčešći slučajevi, pa ako radite u d.o.o.- u sa manje od 10 zaposlenih ili ste paušalni obrtnik, pripremite se za još dokumentacije! Svakako ćete trebati i izvadak iz HROK-a tj. OSR sustava za obradu i razmjenu podataka o kreditnim obvezama građana te o podmirivanjima tih obveza. Banke provjeravaju HROK kako bi napravile procjenu kreditne sposobnosti i provjeru stupnja zaduženosti ili rizičnosti sudionika kredita (dužnika, sudužnika i jamaca).
IV. Posebni slučajevi (Povrat poreza i subvencije)
Ako aplicirate za povrat poreza na prvu nekretninu (za mlađe od 45 godina):
- Izjava o prvoj nekretnini: Ovjerena kod javnog bilježnika (da vi i partner ne posjedujete drugu imovinu).
- Rodni listovi: Za djecu (ako tražite povećanje kvadrature na koju se primjenjuje povrat).
- Potvrda o prebivalištu: MUP-ova potvrda nakon što se prijavite na novu adresu.
Savjet za ubrzanje procesa:
Većinu “državnih” dokumenata (ZK izvadak, e-JOPPD, rodni list, potvrda o nekažnjavanju) danas možete besplatno i brzo izvući putem sustava e-Građani, što značajno štedi vrijeme i novac na biljezima.
4. Dilema: Anuiteti ili rate?
Većina klijenata u Hrvatskoj koristi anuitete, jer Vam banke baš i ne daju mogućnost izbora. To su jednaki mjesečni iznosi koje plaćate tijekom cijelog razdoblja. U početku otplate, veći dio anuiteta odlazi na kamatu, a manji na glavnicu. Kako vrijeme prolazi, taj se omjer okreće. Rate su, s druge strane, drugačiji model. Ovdje svaki mjesec otplaćujete isti dio glavnice, a na to se dodaje kamata na preostali dug. Rezultat? Prve rate su znatno veće od anuiteta, ali se s vremenom smanjuju, a ukupno plaćena kamata na kraju kredita je manja. Rate su odličan izbor za one s visokim primanjima koji žele dugoročno uštedjeti. Više o ovoj temi možete pročitati u našem prethodnom tekstu na tu temu.
5. Pametno planiranje: Ročnost vs. ukupna ušteda
Jedna od najčešćih zamki pri podizanju kredita je težnja za što dužim rokom otplate kako bi mjesečna rata bila što manja. Iako produženje roka na maksimalnih 30 godina povećava vašu trenutačnu kreditnu sposobnost, ono dramatično povećava i ukupnu cijenu stana zbog akumuliranih kamata. Primjerice, skraćivanje roka sa 30 na 20 godina može vam uštedjeti desetke tisuća eura, što je ekvivalent vrijednosti manjeg automobila ili kompletne adaptacije. Možete se poigrati sa našim kalkulatorom i to sami provjeriti.
S druge strane, nove mjere HNB-a iz 2025. godine, s fokusom na DSTI limit od 45%, upravo i ciljaju na to da vas spriječe u prekomjernom zaduživanju “do zadnjeg eura”. Smisao tih mjera nije samo zaštita banke, već osiguravanje da vaše mjesečno opterećenje ostane u okvirima koji dopuštaju normalan život i nakon što platite ratu. Idealna strategija stoga nije traženje najduljeg roka, već pronalaženje “zlatne sredine” odnosno najkraćeg mogućeg roka uz koji mjesečni anuitet (rata) i dalje ostaje unutar sigurnosnih 45% vaših prihoda, čime balansirate između današnje kvalitete života i sutrašnje financijske slobode.
Obzirom na trenutne restriktivne mjere koje su stupile na snagu glede izračuna kreditne sposobnost, možda će pojedinicima rok od 30 godina biti jedino moguće rješenje. U tom slučaju, računajte kako svejedno možete bilo kada u tijeku otplate refininacirati kredit tj. promjeniti rok i iznos kredita ako Vam se životne prilike i primanja promjene.
6. Fiksna ili promjenjiva kamatna stopa i što su famozni EURIBOR i NRS?
Prilikom odabira stambenog kredita, ključna dilema leži u vrsti kamatne stope: fiksna nudi potpunu sigurnost i nepromjenjiv anuitet tijekom cijelog razdoblja, dok promjenjiva ovisi o kretanju tržišnih indeksa. Ako se odlučite za promjenjivu opciju, vaš će anuitet diktirati EURIBOR ili NRS.
Euribor (Euro Interbank Offered Rate)
Euribor je “europska” cijena novca. To je kamatna stopa po kojoj najveće europske banke međusobno posuđuju novac.
- Kako funkcionira Euribor? Izuzetno je osjetljiv na odluke Europske središnje banke (ESB). Ako ESB podigne kamate kako bi suzbila inflaciju, Euribor odmah skače.
- Što to znači za vas? U siječnju 2026., 6-mjesečni Euribor se kreće oko 2,1%. On je “brz” – ako tržište reagira, vaš anuitet se može promijeniti već pri sljedećem obračunskom razdoblju. Predstavlja standard za većinu novih kredita u Hrvatskoj od ulaska u eurozonu.
NRS (Nacionalna referentna stopa)
NRS predstavlja prosječni trošak po kojem si hrvatske banke međusobno posuđuju novac ili ga posuđuju od građana (npr. kamate koje plaćaju građanima na štednju).
- Kako funkcionira NRS? On je “sporiji” i tromiji od Euribora. NRS odražava stanje na domaćem tržištu. Kada kamate u Europi rastu, NRS-u obično treba 6 do 12 mjeseci da pokaže taj rast.
- Što to znači za vas? Ako ste ugovorili kredit uz NRS, zaštićeniji ste od naglih šokova, ali ćete sporije osjetiti i pad kamata kada se tržište smiri. Važno je napomenuti da banke od 2023. sve češće koriste Euribor kao primarni parametar za nove kredite.
Što je najbolje u 2026. godini?
- Fiksna kamata kao “osiguranje”: U okruženju 2026. godine, gdje su stope stabilnije nego lani ali i dalje podložne geopolitičkim rizicima, fiksna kamata na cijeli rok otplate pruža miran san. Čak i ako je ona inicijalno 0,5% viša od promjenjive, ona vas štiti od “crnih labudova” na tržištu.
- Kombinirani model kao kompromis: fiksna kamata na prvih 10 godina, a zatim prijelaz na promjenjivu. Statistika pokazuje da se većina kredita ionako refinancira ili djelomično otplati u prvih desetljeću, pa fiksnost u tom razdoblju nudi najbolji omjer rizika i dobiti.
- Gledajte EKS, a ne NKS: Nominalna kamatna stopa (NKS) je “gola” kamata, ali Efektivna kamatna stopa (EKS) uključuje i troškove osiguranja, obrade i procjene. Uvijek uspoređujte kredite isključivo po EKS-u.
- Refinanciranje kao alat: Ako ste ugovorili kredit s visokom fiksnom kamatom prije dvije godine, a sada vidite da stope padaju, nemojte se bojati tražiti refinanciranje. Čak i mala razlika od 0,75% može vam uštedjeti tisuće eura kroz ostatak otplate.
7. Dodatni troškovi o kojima se ne govori
Sam kredit nije jedini trošak. Morate planirati budžet za:
- Procjenu nekretnine: Ovlašteni procjenitelj mora utvrditi vrijednost stana ili kuće (cca 200-400 €). Ako je riječ o izgradnji, trebat ćete ponuditi zamjensku hipoteku, dok se kuća ne izgradi. Mnoge banke u sklopu akcija nude besplatnu procjenu.
- Javnog bilježnika: Solemnizacija ugovora o kreditu može koštati od nekoliko stotina do preko tisuću eura.
- Dodatne pakete usluga: banke znaju uvjetovati odobrenje uz pakete svojih usluga npr. tekući + mobilno bankarstvo + kartica ili minus po računu, a koji koštaju i do desetak eura mjesečno. Uz ovakav paket sasvim sigurno ne možete dobiti besplatan bankovni račun (koji se može zatražiti u bankama od 1. 1. 2026.)
- Osiguranja: Polica osiguranja nekretnine od požara i polica životnog osiguranja ili osiguranja otplate kredita često su obvezni uvjeti banke. O detaljima i uvjetima svakog ponuđenog ili obveznog osiguranja uz kredit se naravno treba dobro informirati. Imajte na umu da osiguranje koje platite “iz kredita” je puno skuplje jer ćete na njega plaćati i kamatu tijekom otplate.
Razumijevanje ovih pojmova temelj je za dobru pregovaračku poziciju. No, od srpnja 2025., pravila igre se mijenjaju zbog novih odredbi HNB-a, što detaljno obrađujemo u drugom dijelu naše trilogije.
To be continued…
Ukoliko imate pitanja i nedoumica na ovo temu slobodno nas kontaktirajte.
Odricanje od odgovornosti: Sadržaji na www.blitzform.hr služe isključivo informativnim i edukativnim svrhama te ne predstavljaju investicijski, financijski, porezni ni pravni savjet. Blitzform d.o.o. ne odgovara za odluke donesene na temelju objavljenih informacija. Korištenjem stranice korisnik potvrđuje da je upoznat s ovim odricanjem i da ga prihvaća.