Nakon što smo u prva dva dijela dešifrirali osnove stambenih kredita i stroga HNB-ova pravila o kreditnoj sposobnosti, vrijeme je za malo optimizma. Kupnja prve nekretnine u 2026. godini više se ne oslanja na APN natječaje, već na sustav izravnog financijskog rasterećenja povratom poreza.
Država je visoke cijene kvadrata i stroge LTV limite (onih 10% učešća koje smo spominjali) kao najveće prepreke mladima pokušala riješiti kroz sustav povrata poreza na prvu nekretninu. U ovom završnom poglavlju naše trilogije, objasnit ćemo kako funkcionira povrat za novogradnju (PDV) i starogradnju (PPN), kako se računaju limiti te što učiniti ako “prerastete” svoju prvu nekretninu.
1. Tko ima pravo na “povrat poreza”?
Povrat se odnosi isključivo na stjecanje prve stambene nekretnine. To znači da ga ne možete ostvariti ako vi ili članovi vaše uže obitelji (supružnici, djeca) posjedujete ili ste posjedovali nekretninu namijenjenu stanovanju koja se smatra odgovarajućom.
Kako bi ostvario pravo na povrat poreza, podnositelj zahtjeva koji kupuje stan ili kuću mora ispuniti sljedeće uvjete:
- biti državljanin RH
- imati sklopljen ugovor o kupoprodaji nekretnine nakon 1. siječnja 2025.
- biti mlađi od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva
- imati prijavljeno prebivalište na adresi nekretnine za koju traži povrat i boraviti u njoj (uz članove uže obitelji koje navodi u zahtjevu)
- imati potvrdu o plaćenome porezu na promet nekretninama ili račun na kojem je iskazan PDV, a koji je izdan nakon 1. siječnja 2025.
Što se smatra “odgovarajućom nekretninom”?
Država odgovarajućom smatra svaku nekretninu koja je opremljena osnovnom infrastrukturom (voda, struja, kanalizacija) i zadovoljava sljedeće kriterije površine:
- Za jednu osobu: oko 35 m² korisne površine.
- Za svakog dodatnog člana: dodatnih 10 m².
Na primjer za tročlanu obitelj, svaka nekretnina veća od 55 m² (35 + 10 + 10) koju su posjedovali smatra se odgovarajućom, što bi im u startu onemogućilo povrat za novi stan.
Izuzeće za neodgovarajuće nekretnine i rok od 24 mjeseca
Ako posjedujete nekretninu koja je manja od gore navedenih gabarita (npr. tročlana obitelj u 40 m²), ona se smatra neodgovarajućom. Da biste ostvarili povrat poreza za novu, veću nekretninu, tu staru nekretninu morate prodati u roku od 24 mjeseca od dana kupnje nove nekretnine. Također, pravo na povrat gube oni koji su već koristili druge oblike državnih potpora za stjecanje nekretnine (npr. raniji modeli subvencija).
2. Starogradnja vs. Novogradnja: Matematika povrata
Način na koji dobivate povrat poreza ovisi o tome tko je prodavatelj i je li u cijenu uključen PDV!
A) Starogradnja (Porez na promet nekretnina – PPN)
Kada kupujete stan od fizičke osobe, plaćate 3% poreza na promet nekretnina. Ovdje vrijedi pravilo po kojem država vraća 100% plaćenog poreza do propisanog limita kvadrature.
Primjer: Marko i Ivana (iz našeg 2. dijela) kupuju stan od 70 m² za 180.000 €.
- Prvo plate 3% poreza = 5.400 €.
- Nakon predaje zahtjeva i dokaza o prvoj nekretnini, država im isplaćuje cijelih 5.400 € na račun.
B) Novogradnja (Povrat PDV-a)
Kupnja od građevinske tvrtke uključuje 25% PDV-a u cijeni. Ovdje su iznosi povrata znatno veći. Vraća se do 50% plaćenog PDV-a na iznos cijene koji odgovara prosječnoj cijeni kvadrata u toj regiji.
Primjer: Ana kupuje novogradnju od 55 m² za 150.000 €. U toj cijeni je 30.000 € PDV-a. Ana može ostvariti povrat do 15.000 €, što joj praktički pokriva troškove opremanja stana ili vraća dio onog učešća od 10% koje je morala imati za kredit.
3. Limiti koji kroje iznos: Kvadratura i Prosječna cijena
Povrat poreza nije “bjanko ček” na bilo koji iznos. Postoje dva osigurača: limit kvadrature i prosječna tržišna cijena.
Koliko kvadrata mi država “priznaje”?
Jedan od uvjeta za prijavu jest odgovarajuća površina nekretnine. Nekretnina može biti 50 posto veća od kvadrature propisane Zakonom, ali u tom slučaju ćete dobiti povrat prema kvadraturi koja je propisana Zakonom.
| PROPISANA KVADRATURA | POVRŠINA NEKRETNINE DO KOJE MOŽETE OSTVARITI PRAVO NA POTPORU |
| za 1 osobu do 50 m2 | 75 m2 |
| za 2 osobe do 65 m2 | 97,5 m2 |
| za 3 osobe do 80 m2 | 120 m2 |
| za 4 osobe do 90 m2 | 135 m2 |
| za 5 osoba do 100 m2 | 150 m2 |
| za 6 osoba do 110 m2 | 165 m2 |
| za 7 i više osoba do 120 m² | 180 m2 |
Za obiteljske kuće povrat poreza vrši se prema 50 posto uvećanim kvadraturama od površine stana jer se u obzir uzimaju dodatne unutarnje prostorije koje kuće u pravilu imaju. Kao i u slučaju stana, maksimalna dopuštena kvadratura za podnošenje zahtjeva je još 50 posto veća.
| PROPISANA KVADRATURA | POVRŠINA NEKRETNINE DO KOJE MOŽETE OSTVARITI PRAVO NA POTPORU |
| za 1 osobu do 75 m2 | 112,5 m2 |
| za 2 osobe do 97,5 m2 | 146,25 m2 |
| za 3 osobe do 120 m2 | 180 m2 |
| za 4 osobe do 135 m2 | 202,5 m2 |
| za 5 osoba do 150 m2 | 225 m2 |
| za 6 osoba do 165 m2 | 247,5 m2 |
| za 7 i više osoba do 180 m2 | 270 m2 |
Što ako kupim veći stan?
Ako tročlana obitelj kupi stan od 100 m², povrat poreza će dobiti proporcionalno za 80 m². Za preostalih 20 m² porez snose sami u punom iznosu.
Gdje naći službene podatke o cijeni kvadrata?
Ovo je najvažniji podatak za vaše izračune. Porezna uprava i Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine koriste podatke iz studije Ekonomskog instituta u Zagrebu. Svake godine na stranicama Ministarstva objavljuju se prosječne ostvarene cijene po županijama i gradovima.
Dakle, ako kupujete luksuzan stan u Splitu po cijeni od 5.000 €/m², a službeni prosjek za taj dio grada je 3.500 €/m², država će vam povrat PDV-a ili PPN-a računati prema osnovici od 3.500 €. Razliku u porezu na luksuz plaćate sami.
4. Scenariji u praksi: Kuća ili Stan
Novi izračuni više ne koriste paušalne procjene, već se strogo drže tablica APN-a koje razlikuju stanove i kuće.
Scenarij 1: Samostalna gradnja kuće (Obitelj s dvoje djece – 4 člana)
Obitelj gradi kuću od 180 m². Za 4 člana, propisana kvadratura za kuću je 135 m², dok je maksimalna dopuštena površina 202,5 m². Budući da je kuća od 180 m² manja od maksimalne, obitelj ostvaruje pravo na povrat.
Trošak gradnje (s PDV-om): 200.000 €.
Ukupni PDV (25%): 40.000 €.
Izračun povrata: Država vraća 50% PDV-a, ali samo za propisani dio od 135 m.
Ukupni potencijalni povrat (50% PDV-a) = 20.000 €.
Proporcionalni povrat prema kvadraturi: (135/180)×20.000 €=15.000 €.
Zaključak: Obitelj će na račun dobiti 15.000 €.
Savjet: Obavezno prikupljajte sve R-1 račune na svoje ime tijekom gradnje. Povrat se isplaćuje nakon ishođenja uporabne dozvole i podnošenja zahtjeva APN-u.
Scenarij 2: Kupnja stana u starogradnji (Samac – 1 član)
Samac kupuje stan od 70 m² u centru Zagreba. Cijena je 4.500 €/m² (ukupno 315.000 €).
Za samca je propisana kvadratura 50 m², a maksimalna dopuštena je 75 m². S obzirom na to da je stan od 70 m² unutar limita, kupac ima pravo na povrat. (Da je stan imao npr. 76 m², povrat bi bio 0 €).
Službeni prosjek (Medijalna cijena): Službeni podatak iz sustava eNekretnine za tu zonu iznosi 3.800 €/m².
Izračun osnovice: Iako je stan plaćen 4.500 €/m², država priznaje povrat samo do propisane kvadrature i do medijalne cijene.
Priznata osnovica: 50 m²×3.800 €/m²=190.000 €.
Povrat PPN-a (3%): Plaćeni porez (3% od 315.000 €) = 9.450 €.
Iznos povrata (3% od 190.000 €) = 5.700 €.
Samac će dobiti povrat od 5.700 €, dok razliku poreza na “luksuzne” kvadrate i cijenu iznad prosjeka (3.750 €) snosi sam.
5. Procedura: Kako do novca?
Proces nije automatski. Zahtjev se podnosi izravno APN-u, a više informacija možete pronaći i na stranicama usluge e-građani.
Za kupnju stambene nekretnine, uz zahtjev ovjeren kod javnog bilježnika, prilaže se:
- Preslika osobne iskaznice.
- Ovjerena preslika ugovor o kupoprodaji stambene nekretnine za čiju se kupnju traži potpora, sklopljen nakon 1. siječnja 2025. godine.
- Preslika zemljišnoknjižnog izvatka ili izvatka iz knjige položenih ugovora
- Potvrda o prijavi prebivališta podnositelja zahtjeva i članova uže obitelji na adresi na kojoj se nekretnina nalazi, ne starija od 30 dana od dana podnošenja Zahtjeva.
- Dokaz o prodaji nekretnine ako je u vlasništvu ili suvlasništvu imao nekretninu koja se ne smatra odgovarajućom.
- Rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretnina temeljem ugovora o kupoprodaji nekretnine nakon 1. siječnja 2025. godine i dokaz o uplati temeljem istog ili račun prodavatelja izdan nakon 1. siječnja 2025. godine u kojem je iskazan porez na dodanu vrijednost ili je porez na dodanu vrijednost sadržan u kupoprodajnoj cijeni nekretnine za koju se traži potpora i dokaz o uplati istog.
- Broj računa na koji se traži isplata potpore i kreditna institucija kod koje se račun vodi (navesti broj računa podnositelja zahtjeva)
Za gradnju obiteljske kuće, uz zahtjev ovjeren kod javnog bilježnika, prilaže se:
- Preslika osobne iskaznice.
- Uporabna dozvola za obiteljsku kuću koja je postala pravomoćna nakon 1. siječnja 2025. i ugovor o građenju obiteljske kuće na temelju kojeg je plaćen porez na dodanu vrijednost.
- Preslika zemljišnoknjižnog izvatka ili izvatka iz knjige položenih ugovora.
- Potvrda o prijavi prebivališta podnositelja zahtjeva i članova uže obitelji na adresi na kojoj se nekretnina nalazi, ne starija od 30 dana od dana podnošenja Zahtjeva.
- Dokaz o prodaji nekretnine ako je u vlasništvu ili suvlasništvu imao nekretninu koja se ne smatra odgovarajućom.
- Izdan račun, odnosno situacija ovjerena od strane nadzornog inženjera, na temelju kojeg je plaćen porez na dodanu vrijednost, na temelju ugovora o građenju obiteljske kuće, kao i plaćeni računi za projektiranje i nadzor na temelju kojih je plaćen porez na dodanu vrijednost.
- Radi jasnog utvrđivanja neto korisne površine kuće, potrebno je priložiti procjembeni elaborat ovlaštenog sudskog vještaka za graditeljstvo, a prihvatljivi su i dokumenti: elaborat posebnih dijelova, nalaz ovlaštenog arhitekta ili energetski certifikat.
- Broj računa na koji se traži isplata potpore i kreditna institucija kod koje se račun vodi.
Važna napomena o “Zabrani prodaje”: Nakon što primite povrat poreza, nekretninu ne smijete otuđiti (prodati) niti iznajmiti u razdoblju od najmanje 10 godina. Ako to učinite, morat ćete vratiti cijeli iznos povrata s uračunatim zateznim kamatama. Država strogo kontrolira prebivalište putem MUP-ovih provjera.
Zaključak – Vaš put do krova nad glavom
Prošli smo kroz osnove kredita, stroga HNB-ova pravila i, konačno državne olakšice. Kupnja nekretnine u 2026. godini zahtijeva hladnu glavu i kalkulator u ruci.
- 1. korak: Naučite dobro kamate (Euribor/NRS), proučite svoju kreditnu sposobnost i odaberite sigurnost (fiksna kamata).
- 2. korak: Očistite svoje financije (DSTI/LTV) kako bi vas banka prihvatila.
- 3. korak: Ciljajte nekretninu koja se uklapa u okvire za maksimalan povrat poreza.
Iako se pravila čine kompliciranima, ona su tu kako bi stvorila stabilnije tržište. Povrat poreza od 5.000, 10.000 ili čak 20.000 eura je “vjetar u leđa” koji generaciju naših roditelja nije pratila. Iskoristite ga pametno!
Želite li izradu personaliziranih tablica povrata poreza na temelju vašeg broja članova obitelji i planirane lokacije stana? Pošaljite upit i krenimo u realizaciju vašeg doma!
